기준금리 3.00%로 전월세전환율 상한 5.00%, 보증금 1억원이면 월 2만833원 차이

2026.08.30 · PickNote

30초 핵심 요약

한국은행 기준금리가 8월 27일 3.00%로 올라 주택 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 법정 산정률 상한은 ‘기준금리+2%’ 기준으로 5.00%가 된다. 보증금 1억원을 전부 월세로 돌린다고 가정하면 4.75%와 5.00%의 월 환산액 차이는 약 2만833원이다. 하지만 기준금리가 올랐다고 기존 월세가 자동으로 그만큼 오르는 것은 아니며, 실제 계약 변경은 별도의 임대차 규정을 따라야 한다.

1. 법정 상한은 10%와 기준금리+2% 중 낮은 값이다

주택임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 정해진 범위를 넘지 못하도록 제한한다. 시행령은 한쪽 기준을 연 10%, 다른 쪽은 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율로 정하고 있다. 현재 기준금리 3.00%에 2%포인트를 더하면 5.00%이므로 10%보다 낮은 5.00%가 상한이 된다.

2. 8월 27일 전후 계산상 상한이 4.75%에서 5.00%로 변했다

한국은행은 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 올렸다. 이에 따라 기준금리+2% 방식의 전월세 전환 상한은 4.75%에서 5.00%로 높아진다. 이는 보증금을 월세로 새로 전환할 때 적용되는 법정 한도를 계산하는 기준이지, 모든 월세 계약의 가격이 일괄 0.25%포인트 오르는 제도는 아니다.

3. 보증금 1억원 전환이면 월 약 2만833원 차이다

단순 계산으로 보증금 1억원을 연 4.75%로 전환하면 연 475만원, 월 약 39만5,833원이다. 연 5.00%를 적용하면 연 500만원, 월 약 41만6,667원으로 월 약 2만833원 차이가 난다. 실제 계약에서는 전환하는 보증금 액수만 계산 대상이므로 보증금 일부만 월세로 바꾼다면 차이도 그만큼 줄어든다.

4. 기존 월세가 자동 인상되는 것은 아니다

법제처 해석은 월차임 전환 시 산정률 규정을 ‘보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우’에 적용하는 규정으로 설명한다. 이미 정해진 월세가 기준금리 변동만으로 자동 변경되는 구조는 아니다. 갱신·증액이나 보증금 일부 전환을 협의할 때는 계약 체결 시점과 증액 제한 등 별도 임대차 규정을 함께 확인해야 한다.