지역주택조합 가입 전 확인할 5가지, 토지 50%·80%·95% 숫자가 뜻하는 단계
서울시가 9월 2일 지역주택조합 가입 전 유의사항을 다시 안내했습니다. 지역주택조합은 일반 아파트 청약과 달리 조합원이 사업 주체의 일부가 되는 방식이라, 홍보관에서 들은 예상 분양가보다 토지 확보 단계와 가입계약서의 반환 조건을 먼저 확인해야 합니다. 특히 모집 단계의 ‘50%’, 설립인가의 ‘80%·15%’, 사업계획승인의 ‘95%’는 서로 다른 권리를 뜻합니다.
지역주택조합은 일반분양 아파트와 무엇이 다른가?
서울시 정비사업 정보몽땅은 지역주택조합을 개인들이 조합을 만들어 토지를 확보하고 등록사업자와 함께 주택을 건설하는 사업으로 설명합니다. 일반분양처럼 이미 사업 구조가 확정된 주택을 분양받는 절차가 아니라 사인 간 계약을 바탕으로 사업이 진행되므로, 가입자는 조합규약·업무대행 계약·공사계약 등 사업 조건을 직접 확인해야 합니다.
서울·인천·경기 지역 조합의 경우 서울시 안내상 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 하고, 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1주택 등 조합원 자격 요건도 적용됩니다. 본인이 자격을 충족하는지는 계약금 납부 전에 모집신고 자료와 조합 측 안내를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
토지 50%·80%·15%·95%·100%는 같은 숫자가 아니다
조합원 모집 단계에는 주택건설대지 50% 이상 토지의 사용권원 확보가 필요합니다. 조합설립인가 단계에서는 80% 이상 사용권원과 15% 이상 소유권이 필요하고, 사업계획승인 단계에서는 95% 이상 소유권, 착공 단계에서는 100% 토지소유권 확보가 제시됩니다.
따라서 홍보관에서 ‘토지 확보율 80%’라고 설명해도 그것이 소유권 80%라는 뜻인지, 사용권원 80%라는 뜻인지 구분해야 합니다. 계약 전에는 단순 퍼센트만 듣지 말고 어떤 권리를 어느 면적에 확보했는지 확인해야 사업 진행단계를 제대로 판단할 수 있습니다.
동·호수와 분양가격이 계약 때 확정될 수 있나?
서울시는 조합원 모집 때 홍보하는 내용은 사업계획안이며 확정 사항이 아니라고 안내합니다. 동·호수와 분양가격도 사업계획승인과 분양승인을 거쳐야 결정되므로 모집 단계에서 미리 확정될 수 없습니다.
토지매입, 공사비, 사업계획 변경 등에 따라 추가분담금이 생길 수 있고 사업기간이 길어지거나 무산될 가능성도 있습니다. ‘확정가’, ‘추가 부담 없음’, ‘원하는 동·호수 보장’처럼 확정적으로 들리는 표현은 반드시 계약서와 공식 인가 단계에서 다시 확인해야 합니다.
가입계약서에서 무엇을 가장 먼저 봐야 하나?
첫째 조합비와 추진사업비를 포함해 탈퇴·계약해지 때 반환되는 금액과 반환 시점을 확인합니다. 둘째 현재 토지 사용권원과 소유권 확보 현황을 구분해 확인합니다. 셋째 사업계획승인 전이라면 예상 분양가·동호수·준공일을 확정 사실로 받아들이지 않습니다.
넷째 정비사업 정보몽땅에서 해당 사업장의 공개자료와 추진단계를 찾아보고, 다섯째 계약서·조합규약에 사업 지연이나 추가분담금 발생 때 조합원의 책임이 어떻게 정해져 있는지 읽어야 합니다. 큰 금액을 납부하기 전 이해하기 어려운 조항은 서명부터 하기보다 별도 법률상담을 받아 확인하는 것이 좋습니다.