서울 아파트 매매-전세 격차 8억9561만원…1년 새 1억2516만원 커진 이유

KB부동산 주택가격 통계를 분석한 결과 2026년 8월 서울 아파트 평균 매매가격은 16억739만원, 평균 전세가격은 7억1178만원이었습니다. 두 평균값을 단순 차감하면 8억9561만원으로 9억원에 가까워집니다.

이 숫자는 ‘서울의 모든 전세 세입자가 집을 사려면 8억9561만원이 더 필요하다’는 뜻은 아닙니다. 서로 다른 아파트까지 포함한 서울 전체 평균이므로 실제 갈아타기 비용은 같은 지역·면적·단지의 실거래와 자신의 보증금을 기준으로 다시 계산해야 합니다.

2025년 8월 평균 매매가격은 14억2224만원, 평균 전세가격은 6억5179만원으로 격차가 7억7045만원이었습니다. 1년 뒤 격차는 8억9561만원으로 1억2516만원, 16.2% 늘었습니다.

같은 기간 매매가격은 1억8515만원 상승했고 전세가격은 5999만원 올랐습니다. 매매가격 상승액이 전세가격 상승액의 약 3.1배였기 때문에 두 시장이 모두 올라도 매매-전세 간격은 더 벌어졌습니다.

강남 11개 구의 평균 매매-전세 가격 차이는 1년간 10억3320만원에서 11억7139만원으로 늘었고, 강북 14개 구는 4억7668만원에서 5억8778만원으로 확대됐습니다. 증가액은 강남이 컸지만 증가율은 강북이 23.3%로 강남 13.4%보다 높았습니다.

서울 평균만 보면 지역별 편차가 가려질 수 있습니다. 실제 매수를 준비한다면 자신이 보는 자치구와 면적대의 최근 실거래, 전세보증금, 대출 가능액을 별도로 비교해야 합니다.

전세에서 매매로 옮길 때 필요한 자금은 현재 돌려받을 보증금, 자기자금, 주택가격, 취득 관련 비용, 실제 가능한 대출액에 따라 달라집니다. 서울 평균 격차는 시장이 어느 방향으로 움직였는지 보는 지표이지 개인의 필요자금 계산서가 아닙니다.

매수 후보가 생기면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·면적의 최근 매매와 전세 계약을 확인하고, 은행의 실제 대출한도와 금리를 별도로 조회해야 숫자를 현실적인 예산으로 바꿀 수 있습니다.